Le conseil standard — « toujours mettre 20% pour éviter la SCHL » — n'est pas faux, mais il cache le vrai compromis. Mettre 5% sur un duplex montréalais occupé par le propriétaire libère 93 750 $ de capital et ajoute 25 000 $de prime SCHL à votre prêt. Si c'est un bon échange dépend de ce que vous faites avec le capital libéré. Faisons le calcul.
Le scénario
Duplex de 625 000 $ à Rosemont, occupé par le propriétaire. Vous habitez une unité, vous louez l'autre. Taux 5,25% fixe, amortissement 25 ans, 1 800 $/mois de loyer sur l'unité louée. Occupant-propriétaire, donc la mise minimale est le minimum standard d'hypothèque assurée : 5% sur les premiers 500 k$ et 10% sur le reste, plafonné à 1,5 M$ pour les hypothèques assurées.
| 5% mise | 20% mise | |
|---|---|---|
| Mise de fonds | 37 500 $ | 125 000 $ |
| Prêt avant SCHL | 587 500 $ | 500 000 $ |
| Prime SCHL | 23 500 $ (4,0%) | 0 $ |
| Prêt assuré | 611 000 $ | 500 000 $ |
| Capital-intérêts mensuel (5,25%, 25 ans) | 3 634 $ | 2 973 $ |
| PV au décaissement | 97,8% | 80,0% |
Dès le départ, la version 5% mise a environ 660 $/mois de versement hypothécaire de plus pour 87 500 $ de moinsen liquide à la signature. C'est un écart de ~9% par an sur le capital libéré — environ le seuil pour que déployer ce capital ailleurs batte le mettre dans la propriété.
Calculatrice de versement hypothécaire
Calcule votre vrai versement canadien avec la composition semi-annuelle correcte et le bon palier de prime SCHL.
Ouvrir la calculatriceComparaison du flux du premier mois
Coûts portés par l'occupant-propriétaire (votre moitié) plus la contribution de l'unité louée :
| 5% mise | 20% mise | |
|---|---|---|
| Hypothèque (mois) | 3 634 $ | 2 973 $ |
| Taxes foncières (mois) | 417 $ | 417 $ |
| Assurance (mois) | 140 $ | 140 $ |
| Réserve d'entretien (mois) | 520 $ | 520 $ |
| Coût total porté | 4 711 $ | 4 050 $ |
| Moins : loyer unité 2 | −1 800 $ | −1 800 $ |
| Net hors poche (mois) | 2 911 $ | 2 250 $ |
Avec 5% de mise, vous portez 2 911 $/moisde coût d'habitation. Avec 20% de mise, 2 250 $/mois. Différence : 661 $/mois, ou 7 932 $/an. Sur 10 ans non actualisés, ça fait 79 320 $ de liquide supplémentaire qui sort dans le scénario à mise plus basse.
Pour comparer, un 4½ à louer à Rosemont coûte ~1 500 $/mois. Le scénario 20% mise coûte 750 $/mois de plusque louer juste l'unité 2 ; le scénario 5% mise coûte 1 400 $/mois de plus. Les deux vous achètent propriété, remboursement de capital et exposition à l'appréciation — mais la version 5% vous fait sentir le coût beaucoup plus fort.
L'équité bâtie sur 10 ans
En supposant 3% d'appréciation annuelle constante et amortissement régulier à 5,25% :
| 5% mise (an 10) | 20% mise (an 10) | |
|---|---|---|
| Valeur de la propriété | 840 000 $ | 840 000 $ |
| Solde hypothécaire | ~455 000 $ | ~372 000 $ |
| Équité brute | ~385 000 $ | ~468 000 $ |
| Moins : 5% frais de vente | −42 000 $ | −42 000 $ |
| Équité nette à la vente | ~343 000 $ | ~426 000 $ |
| Total liquide investi sur 10 ans | ~386 000 $ | ~395 000 $ |
| Richesse nette de la maison à l'an 10 | ~343 000 $ | ~426 000 $ |
Les deux scénarios finissent à peu près au même endroit après 10 ans — la version 20% mise gagne d'environ 83 000 $, ce qui est exactement la différence de mise (87 500 $) moins le petit écart de flux. Ce n'est pas un hasard ; c'est le calcul qui se boucle.
L'argument du coût d'opportunité pour 5% mise
Voici où le conseil standard tombe : la comparaison ci-dessus suppose que les 87 500 $ que vous économisez en allant à 5% restent en liquide. Ils n'ont pas à rester là.
Si vous prenez ces 87 500 $, les déployez dans un FNB S&P 500 à l'abri d'un CELI, et atteignez le rendement réel à long terme de ~7% :
| Année | 87 500 $ croissant à 7% |
|---|---|
| An 1 | 93 625 $ |
| An 5 | 122 719 $ |
| An 10 | 172 142 $ |
Après 10 ans, votre placement alternatif vaut ~172 000 $ — 84 500 $de plus que le départ. Ce gain compense presque exactement l'avantage de 83 000 $ du scénario 20% mise. Les deux chemins produisent une richesse similaire sur 10 ans.
Le chemin 5% gagne si :
- Vous pouvez gagner plus que ~7% réel sur le capital libéré (portefeuille actions agressif, réinvestissement dans une entreprise, immobilier ailleurs).
- Vous anticipez de l'appréciation au-dessus de 3%/an.
- Vous valorisez la liquidité — avoir 87 k$ dans un CELI où vous pouvez piger en cas de perte d'emploi vaut de l'argent réel en tranquillité d'esprit.
- Vous êtes assez jeune pour que la composition du capital libéré compte plus que de réduire votre versement mensuel.
Le chemin 20% gagne si :
- Vous dépenseriez le capital libéré au lieu de l'investir (extrêmement courant — soyez honnête sur votre comportement).
- Vous détestez les hauts coûts mensuels et l'écart de 660 $/mois vous stresse.
- Les taux montent significativement au renouvellement — le prêt plus gros de la version 5% est plus exposé.
- L'appréciation déçoit — le prêt 5% mise reste gros par rapport à la valeur.
Que se passe-t-il si les taux montent au renouvellement?
Renouvellement à l'an 5, avec le même solde et 20 ans d'amortissement restants. Stress test à +200 pb (taux passe de 5,25% à 7,25%) :
| 5% mise · solde an 5 | 20% mise · solde an 5 | |
|---|---|---|
| Solde au renouvellement | ~540 000 $ | ~444 000 $ |
| Nouveau versement à 7,25% | 4 202 $ | 3 455 $ |
| Vs original à 5,25% | +568 $/mois | +482 $/mois |
Les deux scénarios encaissent, mais la version 5% encaisse plus en absolu parce que le prêt est plus gros. Si votre revenu est plat et vos autres coûts ont gonflé, c'est là qu'une hypothèque assurée à PV élevé devient inconfortable.
Calculatrice de test de stress hypothécaire
L'OSFI exige que les prêteurs vous qualifient au plus élevé entre votre taux contractuel + 2% ou 5,25%. Voyez si vos chiffres passent.
Ouvrir la calculatriceQuelle mise devriez-vous vraiment utiliser?
Cadre honnête :
- Mettez 5%si vous êtes un investisseur discipliné avec un plan clair pour le capital libéré, vous avez un revenu stable, et vous êtes confortable avec des coûts mensuels plus élevés et l'assurance SCHL pour la première décennie.
- Mettez 10–15% comme compromis intermédiaire — palier de prime SCHL plus bas (31 k$ → 18 k$ pour le même exemple), garde encore beaucoup de capital libre.
- Mettez 20%si vous n'avez pas de plan crédible pour le capital libéré (vous le dépenseriez), si le stress de taux au renouvellement vous inquiète, ou si vous voulez simplement la structure la moins stressante.
- Mettez 35%+seulement si vous ne pouvez vraiment pas déployer le capital ailleurs de façon productive. Au-dessus de 20%, le bénéfice marginal chute vite — vous économisez 5,25% d'intérêt mais abandonnez potentiellement 7%+ de rendements alternatifs.
Une note sur ce que vous pouvez vraiment qualifier
Le tout suppose que vous qualifiez pour les deux options. Avec 5% de mise, vous qualifiez pour un prix d'achat maximal légèrement plus grand (parce que le calcul utilise le PV pas la taille absolue de l'hypothèque), mais le test de stress OSFI lie quand même — vous devez qualifier au taux + 2% ou 5,25%, le plus élevé. Pour un duplex occupé par le propriétaire, les prêteurs comptent 50–70% du loyer attendu de l'unité 2 dans votre revenu de qualification, ce qui aide beaucoup.
Calculatrice de capacité d'emprunt
Inverse le prix maximal pour lequel vous qualifiez vraiment, en utilisant le test de stress OSFI B-20.
Ouvrir la calculatriceEn résumé
Sur un duplex montréalais à 625 k$ sur une détention de 10 ans, 5% mise et 20% mise produisent à peu près la même richesse finale — si vous investissez bien le capital libéré. Sinon, 20% gagne par dizaines de milliers de dollars et donne beaucoup moins de stress mois après mois.
Faites les chiffres pour votre scénario spécifique avant de décider. Utilisez la calculatrice louer-vs-acheter si vous évaluez aussi de ne pas acheter du tout ; utilisez le test de stress pour vous assurer que les hausses de taux au renouvellement ne font pas exploser votre budget.
Calculatrice louer vs acheter
Calculs honnêtes : coût d'acheter (hypothèque + entretien) vs louer + investir la mise, sur votre horizon temporel.
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