Pourquoi un BRRRR réussit ou échoue?

Tout dépend de la valeur après rénovation (ARV). Si ARV ≥ 1,4× (achat + rénovation), vous récupérez habituellement la majorité du capital au refi 80%. Si l'ARV est court, vous laissez beaucoup de capital dans le deal — ça défait la stratégie.

Quel est le PV typique au refi?

Les prêteurs canadiens plafonnent les refis cash-out à 80% PV pour propriétaire occupant et 75–80% pour les immeubles d'investissement. Au-dessus de 80% requiert l'assurance SCHL, généralement non disponible pour le cash-out.

Combien de temps entre l'achat et le refi?

La plupart des prêteurs exigent une période de stabilisation de 6–12 mois avant un refi cash-out à la nouvelle valeur. Certains acceptent plus tôt avec une nouvelle évaluation documentant la rénovation. Comptez environ 9 mois comme médiane réaliste.

En quoi BRRRR diffère-t-il d'un flip?

Un flip vend la propriété rénovée comptant et paie l'impôt sur le gain en capital. Un BRRRR garde la propriété en location et retire du liquide via le refi — pas d'événement imposable. Le compromis : vous prenez le travail de propriétaire à long terme pour l'efficacité fiscale.

Quel ratio de dépenses utiliser post-rénovation?

Les propriétés post-rénovation tournent plus efficacement parce que les systèmes majeurs sont neufs. 25–30% du loyer brut est raisonnable. N'utilisez pas 35–40% — c'est pour acheter des propriétés opérantes plus vieilles sans rénover.

BRRRR · Stratégie

Le BRRRR va-t-il récupérer votre capital?

Le BRRRR fonctionne quand le refinancement cash-out retire votre capital initial. Cette calculatrice modélise les cinq étapes : liquide initial, budget rénovation, valeur après rénovation (ARV), refi au PV cible, et capital encore dans le deal.

Hypothèses

Prix d'achat

Mise de fonds

Frais de clôture (achat)

Budget rénovation

Valeur après rénovation (ARV)

Valeur marchande une fois la rénovation complète. Faites évaluer, pas un chiffre optimiste.

Taux (achat)

Taux (refinancement)

AmortissementPV au refi

La plupart des prêteurs plafonnent le refi cash-out à 80% PV.

Frais de clôture (refi)

Loyer brut mensuel

Dépenses d'exploitation

Résultats

Cash-out au refi

$107,000

Capital restant dans le deal

$16,000

Liquide initial investi$123,000

Prêt d'achat$210,000

Prêt après refi$320,000

Hypothèque après refi$1,907/mois

Flux mensuel post-refi$181/mois

Rendement sur fonds propres13.6%

Analysez le deal au complet

Ce chiffre est un de soixante-dix.

Le taux de capitalisation, c'est un début. L'analyseur Foncier ajoute le DSCR, le TRI, des projections sur dix ans, des scénarios, la comparaison côte à côte et la base de loyers communautaire — gratuitement, pour vos trois premiers deals.

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Comment c'est calculé

Liquide initial = mise + frais de clôture + rénovation. Nouveau prêt au refi = ARV × PV refi. Cash-out = nouveau prêt − ancien prêt − frais de clôture refi. Capital restant = liquide initial − cash-out. Flux post-refi = loyer − dépenses − nouveau versement. CoC = flux annuel ÷ capital restant.

Exemples chiffrés

Scénarios BRRRR réussis et échoués.

Duplex Sherbrooke · récupération totale

1 400 $/mois CF · CoC 110%

Acheter duplex 280 k$ avec 25% de mise + 8 k$ frais + 45 k$ rénovation = 123 k$. ARV 400 k$ → prêt refi 80% = 320 k$. Vieux prêt 210 k$. Cash-out 108 k$. Capital restant seulement 15 k$. Flux 1 400 $/mois sur 15 k$ = ~110% CoC.

Liquide investi123 k$

Cash-out108 k$

Capital restant15 k$

CoC~110%

Mauvais ARV · BRRRR échoué

Capital restant 73 k$

Même deal mais ARV seulement 340 k$ (rénovation dépassée, marché ramolli). Refi 80% = 272 k$. Cash-out seulement 50 k$. Capital restant 73 k$ des 123 k$ initiaux. Génère encore du flux mais vous n'avez pas libéré le capital pour répéter.

Liquide investi123 k$

Cash-out50 k$

Capital restant73 k$

CoC~23%

Questions BRRRR

À propos de la stratégie BRRRR.

Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat (acheter, rénover, louer, refinancer, répéter). La stratégie achète des propriétés en détresse à rabais, force l'appréciation par la rénovation, refinance à la nouvelle valeur, et retire la majorité du capital pour le redéployer sur le prochain deal.

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