Comment améliorer un DSCR marginal?

Trois leviers : monter les loyers au marché (augmente BNE), baisser le prix (réduit le service), ou augmenter la mise (réduit le service). Acheter un taux plus bas est habituellement le pire levier — trop cher par point de base de DSCR.

Différence entre DSCR et cap rate?

Le cap rate est le rendement sans levier (BNE ÷ prix). Le DSCR est la marge de sécurité sur votre dette spécifique. Une propriété peut avoir un excellent cap rate et un DSCR terrible si vous la sur-leviez, ou inversement.

Faut-il inclure la vacance dans le BNE?

Oui — les prêteurs utilisent un BNE stabilisé, qui suppose une réserve de vacance normale (typiquement 3–5%). N'utilisez pas le loyer brut potentiel sans déduction de vacance, sinon vous surestimez le DSCR par rapport à ce que la banque calculera.

Le DSCR est-il identique au ratio dette/revenu?

Non. Le DSCR s'applique au revenu de la propriété vs sa dette — utilisé pour le prêt sur immeuble de revenu. Le dette/revenu (ABD/ATD) s'applique à votre revenu personnel vs votre dette totale — utilisé pour les hypothèques propriétaires occupants.

Qu'est-ce que SCHL MLI Select?

Le programme phare d'assurance multilogements de la SCHL. Il permet un PV plus élevé (jusqu'à 95%) et un DSCR plus bas (jusqu'à 1,10×) en échange d'engagements d'abordabilité, de cibles d'efficacité énergétique ou d'accessibilité. Gros avantage si votre projet qualifie.

DSCR · Ratio prêteur

Le prêteur va-t-il financer ce deal?

Le DSCR est le seul chiffre que les prêteurs commerciaux et multilogements utilisent pour dimensionner votre prêt. BNE ÷ service annuel de la dette. La plupart veulent au moins 1,20×; SCHL MLI Select descend plus bas avec concessions; les prêteurs privés acceptent moins à des taux plus élevés.

Hypothèses

BNE annuel

Bénéfice net d'exploitation — loyer brut moins dépenses, avant hypothèque.Service annuel de la dette

Somme de tous les versements hypothécaires mensuels × 12.

Résultats

DSCR

1.32×

Prêteurs conventionnels≥ 1.20× ✓

SCHL MLI Select≥ 1.10× ✓

Marge vs 1,20×0.12×

NOI$42,000

Debt service$31,800

Analysez le deal au complet

Ce chiffre est un de soixante-dix.

Le taux de capitalisation, c'est un début. L'analyseur Foncier ajoute le DSCR, le TRI, des projections sur dix ans, des scénarios, la comparaison côte à côte et la base de loyers communautaire — gratuitement, pour vos trois premiers deals.

Créer un compte gratuit Voir les forfaits

Comment c'est calculé

DSCR = BNE ÷ service de la dette. Les prêteurs canadiens conventionnels veulent généralement ≥ 1,20×. SCHL MLI Select descend à 1,10× pour des concessions d'abordabilité ou d'efficacité énergétique. Les prêteurs privés/alternatifs financent parfois 1,00× à des taux beaucoup plus élevés.

Exemples chiffrés

Ratios DSCR sur de vrais deals québécois.

Triplex Plateau · qualifie

DSCR 1,32×

BNE 42 000 $ / service annuel 31 800 $ = 1,32×. Marge confortable au-dessus du seuil conventionnel de 1,20×.

BNE42 000 $

Service dette31 800 $

DSCR1,32×

VerdictRéussi

Vieux duplex · marginal

DSCR 1,08×

BNE 26 000 $ / service 24 000 $ = 1,08×. Sous le seuil conventionnel; pourrait passer SCHL MLI Select si éco-énergétique ou loyer-contrôlé.

BNE26 000 $

Service dette24 000 $

DSCR1,08×

VerdictMLI seul

Questions DSCR

À propos du ratio de couverture du service de la dette.

Les prêteurs canadiens conventionnels veulent 1,20×+ sur le petit multilogement. SCHL MLI Select descend à 1,10× avec concessions. Les privés acceptent 1,00× mais à des taux nettement plus élevés. Au-dessus de 1,40× donne une vraie marge de sécurité et de la flexibilité au refi.

Autres calculatrices

Calculatrice de propriété locative

Flux mensuel, taux de capitalisation et rendement sur fonds propres en quelques secondes — prix, loyers, dépenses.

Calculatrice de versement hypothécaire

Composition semi-annuelle canadienne, avec la prime SCHL incluse pour les mises de fonds inférieures à 20%.

Calculatrice de capacité d'emprunt hypothécaire

Combien de maison pouvez-vous vraiment vous qualifier? Inverse le calcul depuis votre revenu, vos dettes et le test de stress.

Calculatrice de test de stress hypothécaire (B-20)

Allez-vous vous qualifier? Calcule le taux d'admissibilité OSFI B-20, les ratios ABD/ATD et le verdict.

Calculatrice louer vs acheter

Calcul honnête : louer + investir la mise de fonds bat-il acheter — selon votre horizon temporel?

Cap rate et rendement sur fonds propres

Deux des indicateurs les plus clairs : taux de capitalisation et rendement sur fonds propres.