Différence entre cap rate et rendement sur fonds propres?

Le cap rate mesure le rendement comme si vous payiez comptant (BNE ÷ prix). Le rendement sur fonds propres mesure le rendement réel sur le capital investi après financement (flux annuel ÷ mise + frais de clôture). Le cap rate compare des deals; le CoC compare des investissements.

Faut-il inclure l'hypothèque dans le cap rate?

Non. Le cap rate est sans levier par définition — c'est tout son intérêt. Inclure le service de la dette en fait du cash-on-cash. Les garder séparés permet de comparer un deal 100% comptant à un deal avec 25% de mise sur la même métrique.

Quel ratio de dépenses utiliser?

Pour les plex québécois : 30% si les services publics sont aux locataires et le bâtiment est récent (post-2000), 35–40% pour les bâtiments plus anciens ou si le propriétaire paie le chauffage. Les locatifs unifamiliaux sont souvent 25–30%. Pour une offre, ventilez ligne par ligne.

Un cap rate plus élevé est-il toujours mieux?

Cap rate plus élevé = plus de revenus par dollar de prix — mais le marché ne paie pas ça gratuitement. Cela reflète habituellement un risque de vacance plus élevé, de l'entretien différé, des quartiers plus faibles ou des problèmes structurels. Combinez toujours cap rate et qualité.

Comment cap rate se compare-t-il au GRM?

Le multiplicateur de loyer brut (GRM) = prix ÷ loyer annuel brut. Il ignore les dépenses, donc surestime les rendements sur des propriétés avec des dépenses élevées. Le cap rate utilise le BNE, plus honnête. Utilisez le GRM pour un screen de 30 secondes, le cap rate pour une vraie comparaison.

Pourquoi mon cap rate ne correspond-il pas à celui du courtier vendeur?

Les courtiers utilisent souvent des ratios de dépenses très bas (15–20%) ou des loyers pro forma au sommet du marché. La calculatrice utilise vos chiffres. Si vos chiffres sont raisonnables et que le cap rate du courtier est nettement plus élevé, c'est le courtier qui est optimiste — pas vous qui êtes pessimiste.

Comment améliorer le rendement sur fonds propres?

Plus de levier (mise plus basse) augmente le CoC en répartissant le flux sur moins de capital — mais le risque grimpe aussi. Les autres leviers : monter les loyers, couper les dépenses, refinancer à un taux plus bas. L'analyseur Foncier permet de tester les trois.

Rendement · Vérification rapide

Cap rate, rendement, sur un seul écran.

Deux des indicateurs les plus clairs sur un locatif : cap rate (sans financement) et rendement sur fonds propres (avec financement). Ajoutez l'hypothèque si vous voulez les deux.

Hypothèses

Prix d'achat

Loyer brut annuel

Dépenses d'exploitation

Hors hypothèque. Taxes, assurances, entretien, vacance en % du loyer brut.

Inclure le financement

Mise de fonds

Taux hypothécaire

AmortissementFrais de clôture

Résultats

Taux de capitalisation

5.0%

Rendement sur fonds propres

-3.3%

BNE (annuel)$27,300

Versement hypothécaire$2,622/mois

Flux annuel$-4,164

Flux mensuel$-347/mois

Capital investi total$125,000

Analysez le deal au complet

Ce chiffre est un de soixante-dix.

Le taux de capitalisation, c'est un début. L'analyseur Foncier ajoute le DSCR, le TRI, des projections sur dix ans, des scénarios, la comparaison côte à côte et la base de loyers communautaire — gratuitement, pour vos trois premiers deals.

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Comment c'est calculé

Le cap rate mesure le rendement sans levier : BNE ÷ prix d'achat. Le rendement sur fonds propres mesure le rendement liquide avec levier : flux annuel après dette ÷ capital investi (mise de fonds + frais de clôture). Le cap rate ignore le financement; le CoC en dépend.

Exemples chiffrés

Cap rate et CoC sur deux deals québécois.

Triplex Mile End

Cap 4,8% · CoC 6,1%

Un triplex à 750 000 $ avec 46 800 $ de loyer brut annuel et un ratio de dépenses de 35%. Avec 25% de mise à 5,25% sur 25 ans et 20 k$ de frais de clôture, le cap rate est 4,8% et le rendement sur fonds propres 6,1%.

BNE30 420 $

Capital investi207 500 $

Hypothèque3 367 $/mois

Flux152 $/mois

Quadruplex Sherbrooke

Cap 7,2% · CoC 11,4%

Un quadruplex à 480 000 $ avec 50 400 $ de loyer brut annuel et un ratio de dépenses de 32%. Avec 25% de mise à 5,50% sur 25 ans et 14 k$ de frais de clôture, le cap rate atteint 7,2% et le CoC 11,4%.

BNE34 272 $

Capital investi134 000 $

Hypothèque2 212 $/mois

Flux1 272 $/mois

Questions sur le cap rate

À propos du cap rate et du rendement sur fonds propres.

Cela dépend du marché. Les petits multilogements à Montréal se transigent généralement entre 4,5% et 6%. Les banlieues et villes secondaires entre 6% et 8%. Les actifs institutionnels classe A peuvent aller sous 4% dans des marchés serrés. Un cap rate plus élevé reflète un risque plus élevé, pas de l'argent gratuit.

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