Différence entre loyer seuil et flux de trésorerie?

Le flux demande "combien je clear avec le loyer prévu?". Le seuil demande "combien dois-je charger pour clear zéro?". Utilisez le seuil pour évaluer une offre; le flux quand vous avez un loyer connu.

Faut-il ajouter un coussin de vacance?

Il est déjà inclus. Avec un ratio de dépenses de 35–40%, vous avez implicitement réservé 5–8% pour la vacance. Pour un seuil plus strict, poussez à 45% — c'est un test de stress utile.

Et si mon loyer seuil dépasse le loyer du marché?

Cela veut dire que la propriété ne penche pas au prix considéré. Trois options : négocier le prix à la baisse, mettre plus de comptant pour réduire l'hypothèque, ou passer. Ne comblez pas l'écart avec des loyers optimistes.

Les réserves de capital sont-elles incluses?

Implicitement, via le ratio de dépenses. Un ratio de 35% alloue typiquement ~5% à l'entretien et ~5% aux réserves de capital. Pour un bâtiment plus ancien, poussez les réserves à 10% — votre toit, vos fenêtres et votre chauffe-eau finiront par exiger leur part.

Comment un taux d'intérêt plus élevé change-t-il le seuil?

De façon linéaire. Une hausse de 1 point (5,25% → 6,25%) augmente un versement de 440 k$ sur 25 ans d'environ 260 $/mois, donc le loyer seuil monte de ~400 $/mois (le brut-up pour les dépenses). Testez à +1% avant de signer.

Pourquoi diviser par porte?

Parce que les loyers individuels sont la façon dont vous commercialiserez vraiment la propriété. Un duplex avec un seuil de 4 000 $/mois = deux unités à 2 000 $. Si des 5½ comparables se louent 1 700 $, vous êtes à 300 $/mois de manque par porte — c'est l'écart à combler.

Le loyer seuil est-il la même chose que la règle du 1%?

Non. La règle du 1% dit que le loyer mensuel devrait être 1% du prix d'achat — un screen rapide, pas un calcul financier. Le loyer seuil est le minimum réel selon votre financement et vos coûts. Utilisez les deux : la règle pour un passage de 5 secondes, la calculatrice pour le vrai chiffre.

Seuil · Tarification

Le loyer dont ce deal a besoin.

Entrez prix, financement et hypothèse de dépenses. On résout le loyer brut mensuel qui vous amène à zéro — et on divise par porte pour savoir ce que chaque unité doit générer.

Hypothèses

Prix d'achat

Mise de fonds

Taux hypothécaire

AmortissementNombre d'unités (portes)

Ratio de dépenses

Part du loyer brut absorbée par taxes, assurances, vacance, entretien.

Résultats

Loyer brut seuil

$4,034/mois

Par porte$2,017/mois

Versement hypothécaire$2,622/mois

Analysez le deal au complet

Ce chiffre est un de soixante-dix.

Le taux de capitalisation, c'est un début. L'analyseur Foncier ajoute le DSCR, le TRI, des projections sur dix ans, des scénarios, la comparaison côte à côte et la base de loyers communautaire — gratuitement, pour vos trois premiers deals.

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Comment c'est calculé

Résout le loyer R où R × (1 − ratio de dépenses) = versement hypothécaire. Hypothèse implicite : les dépenses varient avec le loyer, ce qui est juste pour la vacance et la gestion mais conservateur pour les coûts fixes (taxes, assurances).

Exemples chiffrés

Combien de loyer la propriété a-t-elle vraiment besoin?

Duplex Plateau · 5% mise

3 810 $ / mois total

Un duplex à 625 000 $ dans le Plateau avec la mise minimale de 5%. Assuré SCHL à 5,25% sur 25 ans, ratio de dépenses de 35%. La propriété a besoin de 3 810 $/mois de loyer brut pour atteindre l'équilibre — environ 1 905 $ par porte.

Hypothèque3 711 $/mois

Par porte1 905 $

Prêt617 500 $

SCHL4,0%

Triplex Longueuil · 25% mise

3 386 $ / mois total

Un triplex à 510 000 $ à Longueuil avec 25% de mise conventionnelle à 5,50% sur 25 ans, ratio de dépenses de 32%. Le loyer brut seuil tombe à 3 386 $/mois — 1 129 $ par porte.

Hypothèque2 302 $/mois

Par porte1 129 $

Prêt382 500 $

SCHLAucune

Questions sur le seuil

À propos du loyer seuil locatif.

Le loyer brut mensuel minimum pour couvrir l'hypothèque et les dépenses d'exploitation. En-dessous, vous subventionnez la propriété. Au seuil, le flux est nul. Au-dessus, vous êtes en flux positif.

Autres calculatrices

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